สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

เช่น สัญญาที่ผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมทรัพย์ที่เช่าเป็นพิเศษ
นอกเหนือไปจากการชำระค่าเช่า หรือสัญญาเช่าที่ผู้เช่าต้องช่วยออกเงินค่าก่อสร้างตึกที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่า หรือสัญญาเช่าที่ผู้เช่าปลูกต้นไม่ลงในดินที่เช่าของผู้เช่าเป็นการตอบแทน

ผลทางกฎหมายของสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

๑) แม้จะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถฟ้องร้องกันได้โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ

๒) แม้ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ไม่ระงับ กล่าวคือ ทายาทของผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อได้ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดอายุสัญญา

ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ

1.สิทธิเฉพาะตัว
สัญญาเช่าธรรมดา เป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ตกทอดแก่ทายาท
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวตกทอดแก่ทายาทได้ ม.1600

2.การบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่า
สัญญาเช่าธรรมดา จะฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้ เว้นแต่ จะได้มี
ข้อตกลงไว้ ฎ.203/2542
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ สามารถฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้

3.หลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ม.538
สัญญาเช่าธรรมดา อยู่ในบังคับม.538
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ ไม่อยู่ในบังคับม.538

4.การโอนทรัพย์สินที่เช่า
สัญญาเช่าธรรมดา สัญญาเช่าไม่ระงับ
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ สัญญาเช่าระงับ ดังนั้นสัญญาต่างตอบแทน พิเศษฯ ต้องปฏิบัติตาม ม.538 จึงจะได้รับการคุ้มครอง

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โดยสรุปอาจกล่าวได้ว่าคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่ง
ที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ
เช่น การเช่าอาคารโดยผู้เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว
ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน
การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร
และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยกกรรมสิทธิ์ในต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น


ลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้
มิได้ถูกกำหนด หรือบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด
หากแต่เกิดขึ้นเพราะแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่กำหนดขึ้นมา
ด้วยวัตถุประสงค์ที่จะให้เกิดความเป็นธรรมระหว่างคู่กรณี
เพราะในสัญญาเช่าธรรมดาผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าเท่านั้น
แต่ในสัญญาเช่าที่มีสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษซ้อนอยู่นี้
นอกจากค่าเช่าตามปกติแล้ว ผู้เช่ายังจะต้องให้ค่าตอบแทนพิเศษอย่างอื่นแก่ผู้ให้เช่าด้วย


ดังนั้น หากจะให้บังคับกันเยี่ยงสัญญาเช่าธรรมดา ก็อาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่าได้

ซึ่งจะพบตามคำพิพากษาฎีกาเป็นการทั่วไปว่า
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ศาลจะไม่นำบทบัญญัติว่าด้วยสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้
เช่น หากเป็นกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์แม้จะมิได้ทำตามแบบก็มีผลใช้บังคับ ถือเป็นบุคคลสิทธิ แต่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวสามารถตกทอดแก่ทายาทได้เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ต้องพึงระวังว่าค่าตอบแทนพิเศษต่างๆ ในบางกรณีก็ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่า
เช่น กรณีเงิน กินเปล่าหรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินค่าหน้าดิน เป็นต้น ซึ่งเมื่อไม่เป็นค่าตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากค่าเช่าแล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวก็จะต้องบังคับกันเช่นสัญญาเช่าธรรมดาทั่วไปเท่านั้น

สรุป ย่อหลัก กฎหมายเช่าทรัพย์


1.ชุดหลักทั่วไป ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.537 + ม.538…..
ในส่วนนี้พึงทำความเข้าใจให้จงดี……
แล้วนำเอาไปเปรียบเทียบถึงข้อแตกต่างกันระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา ตาม ม.538 กับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า…..

ต.ย.เช่น 1. สัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาถ้าเช่าเกิน 3 ปี จะต้องทะเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น
……แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯนั้น
แม้ว่าจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนและตกลงเช่า 15 ปี
ก็สามารถบังคับระหว่างคู่สัญญาได้ 15 ปีตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้นได้
……แต่ถ้ากับบุคคลภายนอกนั้น ถ้าจะบังคับเกินกว่า 3 ปี
จะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตาม ม.538 ก่อน
จึงจะบังคับบุคคลภายนอกนั้นได้…….หรือ
2.สัญญาเช่าธรรมดา นั้น ไม่ตกทอดสู่ทายาท เพราะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า……
ส่วนสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ นั้น สามารถตกทอดสู่ทายาทได้ ดังนี้เป็นต้น

2.ชุดเช่าช่วง……ม.ที่สำคัญ ก็คือ ม.544 + ม.545
……ในส่วนนี้จะมีจุดที่น่าสนใจเบื้องต้น คือ 1. เช่าช่วงนั้น ผู้เช่าจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงไม่ได้
…..เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า หรือได้ตกลงกันเอาไว้ในสัญญาเช่า……
2.ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้อื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอม…ผลก็คือ ผู้ให้เช่าสามารถที่จะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นไปเสีย ก็ได้……
3. ผู้เช่าช่วงจะต้องรับผิดกับผู้ให้เช่าโดยตรง……
ถึงแม้ว่าผู้เช่าช่วงจะได้จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปแล้วก็ตาม แต่ถ้าผู้ให้เช่ามาทวงถามค่าเช่าอีก ท่านว่า ผู้เช่าช่วงก็ยังคงต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีก

…..ผู้เช่าช่วงจะยกเอาการจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าไปแล้วนั้น
……มาเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าไม่ได้



3.ชุดสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า
……ในส่วนนี้ มักจะออกคู่กับสัญญาเช่าธรรมดา……
ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังให้ดี…..ถ้าเข้าผิดทาง ก็จะไปคนละเรื่อง
…..ด้วยเหตุนี้จึงควรทำความเข้าใจว่า ทำอย่างไรบ้าง จึงจะกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ


4.ชุดหน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.546 + ม.548 + ม.549 + ม.550 +ม.551
…….ในส่วนนี้ดูให้พอเข้าใจก็พอแล้ว หรือ จะอ่านตัวบทให้เข้าใจก็ใช้ได้แล้วครับ
…..จะไม่มีหลักที่พลิกแพลง หลักก็จะเป็นไปตามตัวบทนั่นแหละครับ…..อย่างน้อยในส่วนนี้ท่องตัวบทให้ได้นะครับ…..
ข้อสังเกต ม.546 เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า…..ม. 548 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา……ม.549 เป็นความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.550 เป็นความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.551 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา

5.ชุดหน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.552 + ม.554 + ม.556 + ม.557 + ม.558 + ม.560 + ม.562
…….ในส่วนนี้ ม.552 และ ม.554 เพิ่งออกเป็นข้อสอบในสมัย 59 ที่ผ่านมานี้เองสอบๆร้อนๆ……เช่นเดียวกันถ้าท่องตัวบทได้ก็จะทำข้อสอบได้แล้ว ……
ข้อสังเกต ม.552 จะเป็นหน้าที่ของผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า……ม.554 เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญา ถ้าฝ่าฝืน ม.552
….. ม.556 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา……ม.557 เป็นความรับผิดของผู้เช่า ถ้ามิได้ปฏิบัติตามที่ ม.557 กำหนดเอาไว้
……ม.558 เป็นหน้าที่ของผู้เช่าในการที่จะต้องทำให้ทรัพย์นั้นกลับคืนคงสภาพเดิม และใน

ขณะเดียวกัน ก็เป็นความรับผิดของผู้เช่าด้วย ในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการดัดแปลง

……ม.560 เป็นหน้าที่ ที่สำคัญของผู้เช่า คือ จะต้องชำระค่าเช่า และ ก็เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าด้วย กล่าวคือ ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา

……ม.562 เป็นความรับผิดของผู้เช่า ต่อความสูญหาย หรือ บุบสลายอันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า

6ใชุดความระงับของสัญญาเช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.564 + ม.566 + ม.569 + ม.570

……ในส่วนนี้ควรทำความเข้าใจให้ดี โดยมีข้อสังเกตดังนี้ 1. ม.564สัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา โดยที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องบอกกล่าวก่อน……

2. ม.566 เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ในการที่จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ให้ผู้เช่าได้รู้เสีย ก่อน จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลาการเช่าเอาไว้……( ม.566 เพิ่งออกเป็นข้อสอบในสมัย 59 )……

3. ม.569 เป็นกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ท่านว่า สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะเหตุการโอนกรรมสิทธิ์นั้น
……ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิ และหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย ……4. ม.570 เป็นหลักการแสดงเจตนาโดยการนิ่งนั่นเอง
…..ถ้าผู้ให้เช่ารู้อยู่แล้วว่าสิ้นกำหนดเวลาเช่า และผู้เช่าก็ยังคงครองทรัพย์สินที่เช่านั้นอยู่…..แล้วผู้ให้เช่าไม่ได้ทักท้วงอะไร
….ก็ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ขึ้นมา โดยไม่มีกำหนดเวลา
…..ในส่วนนี้ ถ้าผู้ให้เช่าต้องการที่จะเลิกสัญญา ท่านว่าผู้ให้เช่าจะต้องปฏิบัติ ตาม ม.566ด้วย…….5. ส่วน ม.567 + ม.568 นั้น ให้ดูว่าเป็นเรื่องอะไร ก็พอแล้ว เพื่อไม่ให้เกิดหลุม

ขอบใจหลายเด้อเต้อ

เยี่ยม

ขอบคุณมากมายครับ ขอให้คนโพสได้ A นะคัรบ

คนอ่านก็ขอให้ได้ A เหมือนกาน อิอิ